Jedes Jahr wechselt in Deutschland Grundeigentum in Milliardenhöhe den Eigentümer durch Erbschaft oder Schenkung. Für den Staat ist das ein Milliardengeschäft, denn er verdient daran durch die Erbschaftssteuer und die Schenkungssteuer. Eigentümer können allerdings durch ein geschicktes Ausnutzen von Freibeträgen Steuern sparen und sollten sich daher frühzeitig mit dem Thema beschäftigen.
Düsseldorf/Wiesbaden. Im vergangenen Jahr sind in Deutschland Immobilien im Wert von 23,7 Milliarden Euro steuerpflichtig vererbt oder verschenkt worden. Exakt waren es 103.920 Erbschaften und Schenkungen von Grundbesitz, denen die Finanzämter im Jahr 2018 einen Steuerbescheid ausstellten. Das entspricht einem Plus von 23,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wie das Statistische Bundesamt kürzlich mitteilte.
Damit macht das Immobilienvermögen die größte Einzelgruppe unter den vererbten und verschenkten Vermögenswerten aus, noch knapp vor dem Betriebsvermögen, das auf 22,7 Milliarden Euro steuerpflichtiges Erbschafts- und Schenkungsvolumen kam. Das vererbte Betriebsvermögen allerdings ging gegenüber dem Vorjahr um 31,8 Prozent zurück. Auch das Volumen des insgesamt in Deutschland vererbten und verschenkten Vermögens lag 2018 mit 84,7 Milliarden Euro satte 12,7 Prozent unter dem Vorjahreswert.
6,2 Prozent mehr Erbschaftssteuer gezahlt
Das vererbte und verschenkte Immobilienvolumen entwickelt sich also gegen den Trend. Ein Grund dafür dürften die starken Preisanstiege bei Immobilien sein. Zugleich sind allerdings auch durch das Inkrafttreten der Erbschaftsteuerreform im Juli 2016 die Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen beschränkt worden. Erbschaften und Schenkungen von Betriebsvermögen sind seitdem rückläufig. Trotz alledem: Die Deutschen zahlten 2018 insgesamt 6,7 Milliarden Euro Erbschaftssteuer – ein Plus von 6,2 Prozent gegenüber 2017.
Interessant ist der genauere Blick auf die Verteilung zwischen Erbschaften und Schenkungen von Grundvermögen. Prinzipiell wird Grundeigentum seltener verschenkt als vererbt. Allerdings zeigt sich, dass in den letzten Jahren die Schenkungen deutlich auf dem Vormarsch sind. Im Jahr 2018 wechselten Immobilien im Wert von 15,9 Milliarden Euro auf dem Wege der Erbschaft steuerpflichtig den Eigentümer. Das waren 20,6 Prozent mehr als im Vorjahr – damals waren es nur 13,2 Milliarden Euro gewesen.
Gleichzeitig lag die Zahl der verschenkten Immobilien im Jahr 2018 allerdings um 28,8 Prozent höher als noch 2017. Das verschenkte Grundvermögen wuchs damit von 6 auf 7,7 Milliarden Euro. Im Jahr 2015 lag das verschenkte Immobilieneigentum noch bei 5,4 Milliarden Euro, seither stieg das Volumen jedes Jahr.
Immobilie vererben oder verschenken?
Wichtig: Alle genannten Zahlen beziehen sich nur auf die Zahl und das Finanzvolumen von Erbschaften und Schenkungen, für die von den Finanzämtern Erbschaftssteuer bzw. Schenkungssteuer festgesetzt wurde. Diese Fälle bilden nur eine kleine Minderheit des insgesamt vererbten und verschenkten Vermögens ab, denn die Mehrheit der Erbschaften und Schenkungen wird in Deutschland gar nicht besteuert, weil ihr Wert unterhalb der geltenden Freibeträge rangiert.
Dennoch ist eines klar: Immobilieneigentümer sollten sich rechtzeitig Gedanken darüber machen, wie ihr Eigentum eines Tages am günstigsten in die Hände der nächsten Generation übergehen kann. Je nach Lage des konkreten Einzelfalls bieten sich unterschiedliche Strategien an, um den Generationsübergang steuerlich möglichst günstig zu gestalten. Wenn absehbar ist, dass nach dem Ableben eine Erbschaft größer ausfallen wird, als die Freibeträge, die den Erben zur Verfügung stehen, kann ein Teil des Vermögens schon zu Lebzeiten verschenkt werden.
Vermögen clever verschenken: Freibeträge mehrmals nutzbar
Wer bei der Schenkung nicht mehr verschenkt, als die Freibeträge erlauben, muss keine Schenkungssteuer zahlen. Der Clou: Die Freibeträge können alle 10 Jahr aufs Neue ausgeschöpft werden. Wer rechtzeitig eine kluge Verschenkungsstrategie aufstellt, kann also auch deutlich über den Freibeträgen liegende Vermögen steuerfrei an die nächste Generation weitergeben. Die Höhe der Freibeträge hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Daneben gibt es im Detail viele weitere Dinge zu beachten.
Ein Familienheim kann beispielsweise steuerfrei vererbt werden – wie allgemein bekannt ist. Nicht ganz so bekannt ist dagegen der Haken an der Sache: Die Steuerbefreiung greift nur, wenn das Eigenheim nicht mehr als 200 Quadratmeter Wohnfläche aufweist und wenn der Erbe tatsächlich für mindestens 10 Jahre nach dem Erbfall einzieht. Der Einzug sollte innerhalb eines halben Jahres passieren. Wenn absehbar ist, dass diese Bedingungen nicht erfüllbar sind, heißt das: Im Erbfall wird das Finanzamt die Hand aufhalten.
Interessierte finden weitere Informationen im Buch „Immobilien in der Familie vererben“, das über die Haus & Grund Rheinland Westfalen Verlag und Service GmbH bezogen werden kann.
Dieser redaktionelle Beitrag wurde von Haus & Grund Rheinland Westfalen verfasst.